La dimensione ESG: perché i fondi green cercano brownfield

🌿 EU Taxonomy e investitori istituzionali

Specificamente, il Regolamento UE 2020/852 (EU Taxonomy) definisce i criteri tecnici che un’attività economica deve soddisfare per essere considerata “sostenibile”. Pertanto, gli impianti fotovoltaici sono già automaticamente allineati con l’EU Taxonomy per l’obiettivo di mitigazione del cambiamento climatico. Inoltre, i progetti su brownfield aggiungono un secondo obiettivo: il “Do No Significant Harm” (DNSH) rispetto all’uso sostenibile del suolo e alla biodiversità.

Tuttavia, questo doppio allineamento (mitigazione climatica + DNSH) è quello che cercano i fondi infrastrutturali ESG, gli ETF green, le banche con criteri SFDR Art. 9. Specificamente, i progetti su brownfield possono accedere a:

• 🏦 Finanziamenti green dedicati: BEI, CDP, fondi BlackRock/Brookfield/Macquarie green
• 📊 Tassi di interesse inferiori rispetto a project finance tradizionale (50-100 bps di sconto tipico)
• 🌍 Premium PPA: corporate buyer con target Net-Zero pagano prezzi maggiorati per certificati di provenienza brownfield
• 📈 Valutazione multipla superiore: progetti RTB su brownfield possono vendersi a €100-150k/MWp vs €80-130k/MWp standard

💰 CER su brownfield e PNRR €5.7B

Inoltre, il programma PNRR per le Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) dispone di €5.7 miliardi e prevede priorità per i progetti su brownfield. Specificamente, gli impianti CER fino a 1 MW in Comuni sotto i 5.000 abitanti possono accedere a tariffa incentivante per 20 anni più contributi a fondo perduto fino al 40%. Pertanto, le aree dismesse in piccoli comuni sono particolarmente attrattive.

🌱 Carbon credit (mercato volontario)

In particolare, i progetti su brownfield possono generare carbon credit certificati nel mercato volontario (VCS, Gold Standard) per il “co-benefit” del recupero territoriale. Tuttavia, è ancora un mercato in sviluppo in Italia, con valori indicativi di €30-50/tonCO2eq. Inoltre, un impianto FV da 5 MW genera circa 4.500 ton/anno di CO2eq evitata, di cui il 10-20% può essere “premium brownfield”. Pertanto, può aggiungere €5.000-15.000/anno aggiuntivi al business case (se certificato).

Quadro normativo specifico per le aree dismesse

Specificamente, il D.Lgs. 199/2021 (recepimento Direttiva RED II) e il successivo Decreto MASE del 21 giugno 2024 (Decreto Aree Idonee) hanno introdotto una disciplina specifica per le aree dismesse, riconoscendone il valore strategico per la transizione energetica.

Quadro normativo aree idonee

In particolare, sono considerate aree idonee (con procedimento autorizzativo semplificato):

• ♻️ Discariche cessate dopo il periodo di post-gestione
• 🏭 Siti industriali bonificati con certificazione ARPA/Regione
• 🛣️ Aree adiacenti alla rete autostradale entro 300 metri
• 🚄 Siti e impianti di società del gruppo Ferrovie dello Stato e concessionarie autostradali
• 🏛️ Aree SIN bonificate (per le porzioni con bonifica completata)
• 🪖 Ex aree militari in dismissione

Quadro normativo bonifica

Inoltre, la disciplina della bonifica è contenuta nel D.Lgs. 152/2006, Parte IV, Titolo V. Specificamente, gli articoli rilevanti per aree dismesse:

• 📜 Art. 240: definizioni (sito contaminato, sito potenzialmente contaminato, ecc.)
• 📜 Art. 242: procedure operative e amministrative per la bonifica
• 📜 Art. 248: certificazione di avvenuta bonifica
• 📜 Art. 252: siti di interesse nazionale (SIN)

Implicazioni pratiche

• ✅ Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) invece di Autorizzazione Unica (AU) tradizionale
• ✅ Riduzione tempi: 30-90 giorni vs 6-12 mesi
• ✅ Silenzio-assenso in molti casi
• ✅ Minore discrezionalità amministrativa: criteri oggettivi prevalenti
• ✅ Premium ESG: accesso a finanziamenti dedicati e PPA premium

👉 Per il dettaglio della disciplina vedi valutazione aree idonee D.Lgs. 199/2021.

Le 3 strade di valorizzazione di un’area dismessa

1. Affitto con DDS (modello prevalente per privati)

Specificamente, l’affitto con DDS è il modello prevalente per aree dismesse di proprietà privata. Inoltre, presenta clausole specifiche per la gestione delle responsabilità ambientali.

Canone 2026: €2.500-4.000/ha/anno base, premium ESG fino a €4.500/ha. Durata 25-30 anni.

Clausole specifiche:

• Mantenimento sistemi monitoraggio ambientale (a carico conduttore)
• Rispetto vincoli post-bonifica (quote massime fondazioni, divieto trivellazioni)
• Compatibilità con PMC residuo
• Assicurazioni specifiche per responsabilità ambientale residua

Vantaggi: trasformazione passività in attivo, mantenimento proprietà, responsabilità operative trasferite al conduttore, valorizzazione reputazionale (da “sito problema” a “progetto green”).

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2. Vendita del terreno bonificato

Tuttavia, la vendita è preferibile quando: il proprietario vuole uscita totale dall’asset, necessita di liquidità immediata, vuole eliminare ogni responsabilità futura (anche post-bonifica).

Valori 2026:

• 📊 Discarica esaurita certificata: €10.000-22.000/ettaro
• 📊 Sito industriale bonificato: €18.000-45.000/ettaro (secondo zonizzazione)
• 📊 Ex area militare: variabile, tipicamente €15.000-30.000/ettaro
• 📊 Area SIN porzione bonificata: €12.000-25.000/ettaro

Clausole essenziali nel rogito: garanzie ambientali (stato bonifica, esclusione responsabilità futuro acquirente), trasferimento vincoli post-bonifica all’acquirente con accettazione esplicita, servitù/oneri (mantenimento pozzi monitoraggio, accesso ARPA).

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3. Partnership Pubblico-Privato (PPP) per proprietà pubblica

Inoltre, per aree dismesse di proprietà pubblica (Comuni, Province, Demanio), la modalità tipica è la PPP:

• 📜 Concessione trentennale tramite bando/gara
• 💰 Canone concessorio + eventualmente quota energia al Comune (es. 5% per usi pubblici)
• 🏗️ Opere complementari: possibile integrazione con progetti riqualificazione urbana
• 👥 Comunità Energetiche (CER): possibilità di strutturare l’impianto come CER con coinvolgimento cittadini e PMI locali (PNRR €5.7B)

Esempio tipico: ex discarica comunale → impianto FV da 4 MWp + area ricreativa pubblica perimetrale + 10% energia riservata al Comune per illuminazione pubblica.

Il nostro ruolo di advisor di scouting

Specificamente, Terreni.solar opera come advisor di scouting tecnico-commerciale degli sviluppatori-clienti, inclusi quelli specializzati in brownfield e ESG investing. Pertanto, accompagniamo il proprietario di area dismessa nelle fasi preliminari di pre-valutazione (idoneità tecnica, status bonifica, vincoli residui, allineamento EU Taxonomy) e nella selezione dello sviluppatore o investitore.

Tuttavia, non offriamo consulenza giuridica, fiscale, ambientale né legale. In particolare, la redazione del contratto di DDS è di competenza del notaio; la verifica della certificazione di bonifica è di competenza di ARPA e di un consulente ambientale; la due diligence ESG dettagliata richiede un advisor specializzato in sustainability.

Specifichiamo inoltre che Terreni.solar opera quale advisor degli Sviluppatori-clienti e non del proprietario. Pertanto, il proprietario è invitato a valutare autonomamente, anche con l’assistenza dei propri consulenti di fiducia, ogni proposta che riceverà dagli Sviluppatori a seguito del contatto avviato tramite Terreni.solar. Per le condizioni complete del servizio si rinvia al disclaimer in fondo al sito.